上海首批供地成交519亿华润、万科与中海“回归”掀起市场热度
观点网 今年以来，长三角地区土拍热度复苏明显，在上海之前，南京、苏州和杭州三大热点城市已经揽金近650亿元，截至3月底，杭州的土地出让金更达到416.6亿元。随着上海首批供地的到来，土拍热度再上一个台阶，房企迎来更激烈的竞争。4月18日，上海2023年首次集中供地正式拉开序幕，根据出让文件，上海首批推出浦东新区、徐汇区、静安区、普陀区、闵行区、宝山区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区、金山区11个地区共计19宗涉宅地块，起始总价约483.4亿元。经过4天的连续出让，直到4月21日最后3宗地块成交，本次土拍完美落幕，共成交19宗地块，其中4宗底价成交，15宗地块进入一次性报价环节，总揽金518.84亿元，平均溢价率7.3%。拿地企业中，除熟悉的“拿地王”招商蛇口外，越秀、龙湖、金地的加入，以及华润、万科与中海被“禁赛”后首次参与到竞拍队伍中，让本次土拍热闹非凡。房企积极性高涨尽管4月21日只有3宗地块出让，但本批次供地的热度仍旧不减，房企对于闵行莘庄地块的争抢延续了上一日青浦西虹桥的激烈程度。其中，闵行区莘庄社区MHP0-0201单元13A-10A、13A-13A地块，吸引了建发、国贸&葛洲坝、华侨城、招商&南山、中海、上海建工&保利发展、象屿、华发、碧桂园、越秀、绿城、大悦城等16家房企竞拍。最终上海建工&保利发展联合体以13.09亿元竞得该地块，溢价率8.5%，成交楼板价48105元/平方米。此外，闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块在经历了55轮竞价后，由上海万怡景置业有限公司和中铁房地产集团华东有限公司联合体（万科&中铁建）以75.49亿元竞得，折合楼面价46402元/平方米，溢价率8.98%。闵行区莘庄社区另一宗地块则更为焦灼，直到晚上9点才确定竞得人。最终，MHP0-0201单元16A-07A地块由中华企业通过一次性报价以20.11亿元竞得，楼面价48029元/平方米。同样的情形也出现在4月20日的土拍中，当时最受关注的青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块，因竞买人较多一直在核验，直到晚上11点也没能出结果。最终该地块由华发&南通瑞城以19.19亿元竞得，楼面价38689元/平方米。事实上，由于本次参与竞拍的房企超过50家，类似这种对竞买人的核验尤为费时，比如在4月18日供地首日现场，浦东周浦地块拍卖时就因为资料审核超过4个小时，导致地块最终未能拍出。据了解，超长时间资料审核背后是越秀华发联合体因越秀项目公司经营执照中经营范围不符合该地块要求，被取消拍地资格导致。尽管越秀对此提出申诉也无济于事，最终与其组建联合体的华发一同出局，而周浦地块则被招商和南昌市政联合体收入囊中。与对竞买人的核验形成鲜明对比的是，房企在报价环节十分迅速，基本上一个报价出来后5秒不到就有第二个报价，几分钟就触发中止价，最后进入一次性书面报价。在成交结果上，本次土拍除了首日4宗地块底价成交外，其余地块均达中止价，底价成交地块仅占比2成。对比2022年的四个批次，从首批到末批，底价成交地块分别占比6成、4成、7成和7成。这也表明，本次土拍是上海近年来热度最高的一次。华润、万科与中海回归近年来，随着部分房企在三四线城市受挫，大家更愿意将资金投入一二线城市，尤其是像上海这样拥有众多高能级土地的市场，这也是上海土地市场持续受到关注的原因。自从2020年的“围标”事件以来，华润、万科和中海三家企业三年内无法在上海拿地，而今年3月就是三家企业的拿地解禁期限，该三家企业也是拿出了十足的决心，其中华润一共报名了12家地块，万科报名了10家，中海报名了7家。从结果来看，万科本次土拍拿下2宗地块，其在首日和印力联合体以底价37.83亿元竞得松江区富林街道一宗商住用地，之后又在4月21日联合中铁建75.49亿元竞得闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块，总拿地金额113.32亿元。而华润则在土拍第三日竞得青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块，成交价为30.15亿元，溢价率约8.95%。该地块的竞争也是十分激烈，一共吸引了13家房企参拍。不过，遗憾的是，中海在本次土拍中颗粒无收。不同于华润和万科，中海是三个企业中受“围标”事件较严重的那个，当时涉事人员受到惩罚，导致整个区域人员都有较大调整。另一方面，在此次土拍前，华润去年底通过转让方式获取了前滩南地块，万科也通过股权转让在上海拿下静安区中兴社区地块，实现了曲线拿地。中海也并非没有实际行动，只是并不顺利。在“围标”事件后的2020年7月底，中海与黄浦区签约，共同开发建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目，该项目投资总额高达590亿元，为中海发展史上规模最大的项目。该项目是包括住宅、商办、风貌保护及历史保留建筑等在内的复合型社区改造，对开发商的综合能力要求极高。彼时市场一度解读为是中海重回上海市场的方式，只是后来因项目旧改周期太长，中海退出了大部分的地块。回到本次土拍，尽管中海没有获得地块，其与华润、万科的回归明显加重了本次参拍企业的名单分量，一定程度上让抢地竞争更加激烈。除华润、万科重新补仓上海外，招商蛇口、保利发展、中铁建、象屿、金地都独立或是以联合体的形式分别获得2宗地块。针对本次土拍的整体情况，市场普遍认为，尽管本次上海土拍在体量上相较于去年有所减少，但参与房企的增多从侧面反映出地块质量较高。房企拿地聚焦上海，与房地产市场主要在高能级市场率先复苏、新房销售市场被看好等因素有关。
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